Con el cambio de año se extinguirán automáticamente todos los contratos de arrendamiento firmados antes del 9 de mayo de 1985, al caducar el periodo transitorio o de prórroga concedido a este tipo de inquilinos comerciales que siguen rigiéndose por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1964.
¿Cómo y a quién afecta la aplicación de la LAU?
SI EL ARRENDATARIO ES PERSONA FISICAEn estos casos, el contrato de arrendamiento se extinguirá cuando el arrendatario se jubile o fallezca, a menos que su cónyuge decidiera subrogarse y continúar la misma actividad. En este caso el contrato termina cuando se produzca el fallecimiento o jubilación del cónyuge subrogado.
Si por el contrario, quien sucede al arrendatario es su descendiente, bien porque no exista cónyuge o, habiéndolo, no quiera subrogarse, entonces el contrato finalizará el día 1 de enero de 2015 (se extinguirá antes si el descendiente se jubila o fallece antes de esa fecha).
Esta única subrogación (ya sea del cónyuge o del descendiente) no podrá realizarse si ya se hubieran producido en el contrato con anterioridad al 31 de Diciembre de 1994 dos transmisiones (subrogaciones) con arreglo al artículo 60 LAU de 1964.
SI EL ARRENDATARIO ES PERSONA JURÍDICA
En los supuestos en que el arrendatario sea una persona jurídica, el contrato de arrendamiento se extinguirá el día 1 de enero de 2015, exceptuando los locales cuya superficie sea superior a 2.500 metros cuadrados o los que desarrollen actividades no comerciales.
Si el arrendatario traspasó el contrato en los diez años anteriores al 1 de enero de 1995 (esto es entre el 1 de Enero de 1985 y el 31 de Diciembre de 1994), fecha que entró en vigor la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, el plazo de duración del contrato de arrendamiento del local se extinguirá el 31 de Diciembre de 2019 y no el 31 de Diciembre de 2014.
Derechos del Inquilino o arrendatario
INDEMNIZACIÓNComo norma general, el arrendatario tendrá derecho a una indemnización de una cuantía igual a dieciocho mensualidades de la renta vigente al tiempo de la extinción del arrendamiento siempre y cuando, durante el año siguiente a la extinción del contrato de alquiler, otro negocio similar comience a ejercer en el local la misma actividad o una actividad afín a la que aquél ejercitaba.
En este sentido, se considerarán afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo sea en parte, de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.
Igual indemnización tendrá que pagar el arrendador al ex-inquilino si, en lugar de alquilar de nuevo el local, es él mismo el que se establece en el local para realizar actividad similar o afín a la anterior aprovechando el arrendador, por tanto, la clientela generada con los años por el ex inquilino.
DERECHO DE ARRENDAMIENTO PREFERENTE
Extinguido el contrato de arrendamiento, el arrendatario tendrá derecho preferente para continuar en el local arrendado si el arrendador pretendiese celebrar un nuevo contrato con distinto arrendatario antes de haber transcurrido un año a contar desde la extinción legal del arrendamiento.
A tal efecto, y esto es muy importante, el arrendador deberá notificar fehacientemente al arrendatario su propósito de celebrar un nuevo contrato de arrendamiento (la renta ofrecida, las condiciones esenciales del contrato y el nombre, domicilio y circunstancias del nuevo arrendatario).
Sin embargo, este derecho preferente a continuar en el local arrendado conforme a las condiciones ofrecidas, deberá ejercitarse por el arrendatario en el plazo de treinta días naturales a contar desde el siguiente al de la notificación, procediendo en este plazo a la firma del contrato.
El arrendador, transcurrido el plazo de treinta días naturales desde la notificación sin que el arrendatario hubiera procedido a firmar el contrato de arrendamiento propuesto, deberá formalizar el nuevo contrato de arrendamiento en el plazo de ciento veinte días naturales a contar desde la notificación al arrendatario cuyo contrato se extinguió.
Si el arrendador no hubiese hecho la notificación prevenida, u omitiera en ella cualquiera de los requisitos exigidos o resultaran diferentes la renta pactada, la persona del nuevo arrendatario o las restantes condiciones esenciales del contrato,tendrá derecho el arrendatario cuyo contrato se extinguió a subrogarse, en el nuevo contrato de arrendamiento, en el plazo de sesenta días naturales desde que el arrendador le remitiese fehacientemente copia legalizada del nuevo contrato celebrado seguido a tal efecto, estando legitimado para ejercitar la acción de desahucio por el procedimiento establecido para el ejercicio de la acción de retracto.
El arrendador está obligado a remitir al arrendatario cuyo contrato se hubiera extinguido, copia del nuevo contrato celebrado dentro del año siguiente a la extinción, en el plazo de quince días desde su celebración. El ejercicio de este derecho preferente será incompatible con la percepción de la indemnización prevista en el apartado anterior, pudiendo el arrendatario optar entre uno y otro.
